Recht
Das amerikanische Rechtssystem ist nicht schlechter als das deutsche, aber mit Sicherheit auch nicht einfacher als das deutsche.
In jedem Fall ist es aber anders und wer bewährte Gewohnheiten aus Deutschland nach USA überträgt hat häufig rechtlich das Nachsehen und damit finanzielle Nachteile. Die eingehende Prüfung von Verträgen in Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten ist in den USA noch notwendiger als in Deutschland.

Die andere Sprache macht die Problematik um so grösser.

Wir empfehlen daher sich eingehend beraten zu lassen und die Abwicklung mit Fachleuten, die mit den Besonderheiten vertraut sind, vorzunehmen.

Steuern
Das amerikanische Steuersystem bietet auch deutschen Investoren eine Vielzahl von Chancen, deren Ausnutzung früher nur internationalen Konzernen vorbehalten war.
Kapitalanleger können z.B. durch Ausnutzung des Doppelbesteuerungsabkommens erhebliche Steuervorteile erzielen.

In vielen Fällen ist die Besteuerung von Einkommen in den USA wesentlich günstiger als in Deutschland.

So können Steuerersparnisse im Einzelfall von einigen 1.000 Dollar bis hin zu mehreren 100.000 Dollar erzielt werden.

In jedem Fall ist die Zusammenarbeit zwischen dem Finanzberater einerseits sowie dem deutschen als auch einem amerikanischen Steuerberater sehr zu empfehlen. Dies organisieren wir gerne für Sie.

Allgemeine Informationen - Steuerliche Aspekte

Der nachstehende Artikel soll Ihnen allgemeine Informationen anhand geben, die für Sie sicher von Interesse sind, wenn Sie sich mit dem Gedanken befassen, eine Ferienvilla in Florida zu erwerben und diese anschliessend vermieten zu lassen. Schon im Vorfeld einer solchen Investition bietet Ihnen AVAL OF AMERICA die nachstehenden Informationen an, damit Sie sich mit den steuerlichen Konsequenzen einer solchen Investition frühzeitig vertraut machen können.

Wir befassen uns deswegen mit den folgenden Ausführungen ausschließlich mit Investitionen, für nichtansässige Ausländer, die in Florida nur ein Ferienobjekt besitzen und keine anderen US-Einkünfte haben. Werden andere weitere Einkünfte in den USA erzielt oder auch weitere Immobilien gehalten, so können sich in der Besteuerung durchaus weitere Änderungen ergeben. Für in Florida ansässige Ausländer, ausländische Gesellschaften und US-Bürger gelten nämlich zum Teil andere gesetzliche Bestimmungen.

Zwischen den USA und Deutschland besteht ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Danach werden Immobilien in den USA besteuert. Für Ihre Investition kommen vor allem folgende Steuern und Abgaben in Betracht:

• Property Tax - Kommunalabgaben - Grundsteuer und Kurtaxe
• Federal Tax - Bundessteuern
• Einkommenssteuer
• Erbschafts-/Schenkungssteuer
• Verkaufssteuer
• State Tax

Nun zu den einzelnen dieser Steuerarten:

I. Property Tax – Grundsteuern

Die amerikanischen Landkreise (Counties), Städte, Schulgemeinden und andere öffentlich rechtliche Körperschaften finanzieren sich zum Teil über Grundsteuern. Diese sind ungeachtet der rechtlichen Form des jeweiligen Steuerverpflichteten, ungeachtet seiner Nationalität und ungeachtet seines Wohnortes zu bezahlen.

Jährlich werden dabei die Steuerwerte (Appraised Tax Value) durch den Steuerbeamten des Landkreises (Property Appraiser) festgelegt. Für Berechnungen werden vergleichbare Verkäufe sowie die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes zugrunde gelegt. Die Steuerwerte liegen nahe an den effektiven Marktwerten der Objekte.

Zur Vermeidung der Säumnis von Steuerzahlungen empfiehlt es sich, dass die Behörden immer die aktuelle Postadresse haben bzw. die Adresse des Verwalters, ansonsten könnte es vorkommen, dass die Steuerrechnungen nicht eingehen, deshalb auch nicht bezahlt werden und deswegen das Ferienobjekt ohne Wissen des Eigentümers durch Zwangsmaßnahmen gefährdet ist. Man muss sich selbst um die Steuerrechnung bemühen. Erhält man sie nicht, muss man sich aktiv darum kümmern. Aus diesem Grunde sollte man die Steuerangelegenheiten den Fachleuten übertragen, die im Auftrag von AVAL OF AMERICA diese Dinge professionell beachten und verwalten

II. Kurtaxe

In den Landkreisen wie Lee County (hierzu gehört Cape Coral) wird eine Kurtaxe von je 3% der Mieterträge erhoben. Mit diesen Geldern werden verschiedene Projekte, wie Werbung und die Förderung des Tourismus finanziert.

Bei der zuständigen Behörde des Landkreisamtes muss der Eigentümer eine entsprechende Anmeldung abgeben. Auch hier gilt es, dass bei einer Verwaltung durch eine Maklerfirma, diese die Abrechnung vornehmen wird. Für Sie erledigt dies AVAL OF AMERICA.

III. Kapitalgewinnsteuern (Veräußerungsgewinne )

Wenn nun bei dem Verkauf einer Ferienimmobilie Gewinn erzielt wird, muss hierfür in der Regel Kapitalgewinnsteuer gezahlt werden.

Ein Beispiel zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns:

Verkaufspreis minus Verkaufskosten (Maklerprovision, Anwaltskosten, Kapitalverkehrssteuer, Gebühren) minus werterhöhende Aufwendungen im Sinne der Eigentumsdauer minus ursprünglicher Kaufpreis inkl. der Kaufnebenkosten minus aufgelaufene Betriebsverluste (sofern solche in der jährlichen Steuererklärung deklariert wurden).

Der Gewinn ist mit der ordentlichen Steuererklärung für das entsprechende Kalenderjahr zu deklarieren. Fälligkeit der Steuererklärung für nichtansässige Ausländer ist der 15. Juni eines Jahres.

Wenn Sie eine Immobilie zu reinen Investitionszwecken gekauft haben (auch zum Beispiel zunächst nur Bauland), sollten Sie jährlich eine Steuererklärung abgeben. Auch wenn Sie keine Einkünfte erzielen, können Sie jedenfalls die auflaufenden Kosten (zum Beispiel die Grundsteuern) ganz oder teilweise steuerlich erfassen. Die kumulierten Verlustvorträge werden beim Verkauf dann ganz oder teilweise vom kapitalgewinnsteuerpflichtigen Betrag in Abzug gebracht.

Die steuerfreie Wiederanlage des Verkaufserlöses (Tax Free Exchange)

Sofern eine Immobilie als Investition qualifiziert wird, so gibt es hier die Möglichkeit, den Verkaufserlös inkl. des Gewinns steuerfrei zu reinvestieren. Die entsprechenden Bestimmungen (hier gilt 1.031 Tax Free Exchange) sind ziemlich kompliziert. Es ist eine Vielzahl von Fristen und Detailvorschriften zu beachten.

Hierfür ist es unumgänglich, spezialisierte Fachleute (Anwälte, Steuerberater) einzuschalten und vor einem solchen geplanten Verkauf um Rat zu fragen. Von Anfang an empfiehlt es sich, die Dokumentation schriftlich festzuhalten, aus der dann der Beweis geführt werden kann, dass eine steuerfreie Wiederanlage geplant war. Auch hierfür stellt Ihnen AVAL OF AMERICA gerne eine fachliche Beratung zur Verfügung und vermittelt an Sie einen entsprechenden Experten.

Solange es sich hierbei um Anlageobjekte handelt, kann zum Beispiel der Verkaufserlös einer Ferienimmobilie ohne weiteres auch in ein gewerbliches Objekt investiert werden. Die steuerfreie Wiederanlage kann dabei beliebig oft vorgenommen werden. Die aufgeschobenen Gewinne kommen jedoch erst dann zur Besteuerung, wenn das letzte Objekt verkauft und der Erlös nicht wieder angelegt wird.

Unsere Empfehlung: Sie besitzen eine Ferienimmobilie, die die Voraussetzungen als Kapitalanlage erfüllt (Investment Property). Nun haben Sie im Sinne, eine größere Immobilie zu kaufen oder aber, den Verkaufserlös in ein gewerbliches Objekt anzulegen. In einem solchen Falle sollten Sie unbedingt vor dem Verkauf mit dem Steuerberater reden. Eventuell können Sie beide Transaktionen so verbinden, dass die Besteuerung des Wiederverkaufsgewinnes aufgeschoben wird.

IV. Quellensteuern beim Verkauf

Wird eine Immobilie durch einen nichtansässigen Ausländer verkauft, so sind alle Beteiligten (der Käufer, der Verkäufer, der Notar, der Rechtsanwalt) verpflichtet, dass 10 % des Verkaufspreises als sogenannte Quellensteuer einbehalten wird. Die Einhaltung dieses Betrages dient zur Sicherung der oben erwähnten Kaptialgewinnsteuer.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten z.B. die Zwischenschaltung einer US-Corporation um die Zahlung von Quellensteuer zu vermeiden.

Unsere Empfehlung: Besorgen Sie sich frühzeitig eine Steuernummer (US-Tax ID-Number), sofern Sie nicht über eine US-Sozialversicherungsnummer (Social security number) verfügen. In all diesen Angelegenheiten vermittelt Ihnen AVAL OF AMERICA gerne den entsprechenden Expertenrat.

V. Erbschaftssteuern

Vom Staat Florida wird keine Erbschaftssteuer erhoben. Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, ungeachtet ob diese Immobilie im Volleigentum oder Teileigentum steht, fällt jedoch die Bundeserbschaftssteuer (Inheritance Tax) an. Im Gegensatz zu vielen europäischen Ländern wird der Nachlass als solcher und nicht der Erbe selbst der Steuer unterworfen.

Die Erbschaftssteuer ist innerhalb von 9 Monaten zu bezahlen. Bis dahin bleibt die Immobilie automatisch mit einem Pfandrecht belastet. Unsere Empfehlung: Unbedingt, absolut zwingend vor dem Erwerb einer Immobilie einen Anwalt oder Steuerberater einschalten. Wichtig sind ja nun nicht nur die steuerlichen, sondern auch die rechtlichen Aspekte. Auch zu Hause in Deutschland ist das Gespräch mit einschlägig kundigen Steuerberatern und Anwälten unabdingbar. Amerikanische Berater haben oftmals keine Kenntnisse des europäischen Rechtes.

Die Empfehlungen und Ratschläge der amerikanischen Anwälte können wohl in USA in Ordnung sein, nach deutschem Steuer- oder Erbrecht aber sehr unerwünschte Folgen haben.

AVAL OF AMERICA wird Ihnen gerne Expertenrat für Ihre individuelle Situation vermitteln.

Zur Vermeidung oder Reduzierung der Erbschaftsteuer empfiehlt es sich Gesellschaften zu gründen. Eine solche Gründung ist einfacher als in Deutschland. AVAL OF AMERICA kann Ihnen dabei helfen.

Als Möglichkeiten zur Planung und Gestaltung der steuerlichen Gesichtspunkte stehen Ihnen unter anderem zur Verfügung:

• Erwerb einer Immobilie durch beide Ehegatten ( bzw. Lebensgefährten).
• Erwerb durch eine ausländische Gesellschaft (Offshore Company).
• Abschluss einer Todesfallrisikoversicherung (LV ohne Kapitalbildung) zur Abdeckung der möglichen Erbschaftssteuern.
• Allmähliche Übertragung der Immobilie auf die Nachkommen (wir nennen das vorweggenommene Erbfolge).

VI. Schenkungssteuer

Florida erhebt keine Erbschaftssteuern und keine Schenkungssteuern. Wird demnach eine US-Immobilie von einem nichtansässigen Ausländer ganz oder teilweise verschenkt, so kommen nur die US-Bundes-Schenkungssteuern, zur Anwendung. Die Steuersätze sind mit den Erbschaftssteuersätzen gleich. (wie in Deutschland)

VII. Einkommensteuer

Wir sprechen im folgenden nur von vermieteten Ferienimmobilien. Der Staat Florida erhebt von natürlichen Personen keine Einkommensteuer. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen jedoch der Einkommenssteuerpflicht des Bundes (federal tax). Das zu versteuernde Einkommen wird zwischen 15% und 39,6% (siehe oben) besteuert. Jeder Steuerpflichtige hat einen steuerfreien Einkommensbetrag von derzeit ca. $3000 Verheiratete nichtansässige Ausländer müssen getrennte Steuererklärungen abgeben. Die Steuererklärungen sind einzureichen bis zum 15. Juni jeden Jahres. Wenn der Steuerpflichtige keine Erklärung abgibt, dass er eine Steuererklärung einreichen wird, dann sind sämtliche mit der Vermietung befasste Personen (Makler, Anwälte etc) verpflichtet, 30 % der Bruttomieteinnahmen als Quellensteuer einzubehalten und an die Steuerbehörde weiterzuleiten.

Wird keine Steuererklärung eingereicht, so wird die 30%ige Quellensteuer wirksam. Auch hier die Empfehlung: Professionelle Abwicklung durch Steuerfachleute. Hierfür ist es dringend erforderlich, die Belege sorgfältig aufzubewahren, so über die Anschaffungskosten, Kaufabrechnungen (Closing Statement), Einrichtungskosten (Möbel, Fernseher, Apparaturen jeder Art, Geschirr, Bestecke, Tischwäsche, Bettwäsche, Ventilatoren, Sonderausstattungen jeder Art) sowie Unterhaltskosten jeder Art. Wenn Sie werterhöhende Aufwendungen (nachträgliche Herstellungskosten) getätigt haben, bitte auch diese Belege sorgfältig aufbewahren. All dies übernimmt für Sie AVAL OF AMERICA. Grundsätzlich sind folgende Kosten abzugsfähig:

• Grundsteuer
• Hypothekenzinsen (Mortgage Interest), Zinsen auf Darlehen, die im Ausland aufgenommen wurden, sind dann nicht abzugsfähig, wenn sie nicht durch Grundpfandrechte auf die Immobilie abgesichert sind.
• Kosten, die mit der Vermietung direkt zusammen hängen, wie Maklergebühren, Inserate, Reinigungskosten etc.
• Unterhalts- und Betriebskosten (zum Beispiel Strom, Reparaturen, Geschirr, Bettwäsche, Wohngeld, Versicherungen, Serviceverträge)
• Reisekosten (zum Beispiel der Hinflug, der Rückflug, das Hotel, Mietauto) im Zusammenhang mit der Verwaltung und der Vermietung.

Abschreibungen

Der Kaufpreis einer Immobilie wird auf den Wert von Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Die Abschreibungsdauer des Gebäudeanteils beträgt linear 27,5 Jahre, also 3,64 % pro Jahr. Auf den Baugrund werden keine Abschreibungen zugelassen. Möbel, Einrichtungsgegenstände aller Art, technische Ausrüstungen haben eine lineare Abschreibungsdauer von 7 Jahren, also 14,3 % pro Jahr.

Wird das Objekt weniger als 14 Tage oder 10% der Vermietungsdauer selbst genutzt, so wird die Immobilie steuerrechtlich als Kapitalanlage, sogenannte Investment Property, angesehen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt anteilsmäßig zwischen Eigennutzungsdauer und der Zeit, die das Objekt zur Vermietung zur Verfügung stand. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, können in diesem Falle Kosten und Abschreibung geltend gemacht werden, auch wenn dadurch ein Verlust entsteht. Verluste werden vorgetragen und mit einem möglichen Gewinn beim Verkauf der Immobilie ganz oder teilweise verrechnet.

Obwohl die USA das primäre Besteuerungsrecht an Erträgen aus Immobilien haben, sind die entsprechenden Einkünfte gegebenenfalls in Europa zu deklarieren. Sie unterliegen zwar keiner Steuerpflicht, können aber über den Progressionsvorbehalt in einigen Fällen zu einer Erhöhung des Steuersatzes im Heimatland führen.

VIII. Umsatzsteuer (Sales Tax)

Der Bundesstaat Florida erhebt auf alle Beträge aus Vermietung von Immobilien eine Umsatzsteuer von 6 %. Mieterträge für Wohnimmobilien mit einer Laufzeit von mehr als 180 Tagen sind von dieser Steuer ausgenommen. Bei dieser Steuer handelt es sich um eine Umsatzabgabe. Es gibt keine Vorsteuerabzüge für bezahlte Sales Tax. Das System ist anders, als das der Mehrwertsteuer in Deutschland. Es ist vielmehr mit der Warenumsatzsteuer zu vergleichen, die bis vor einigen Jahren in der Schweiz zum Beispiel angewendet wurde. Normalerweise wird die Sales Tax offen ausgewiesen und von den Mietern zusätzlich zu den vereinbarten Grundmieten bezahlt. Der Eigentümer muss eine Steuernummer beantragen und die von ihm geschuldeten Umsatzsteuern regelmäßig abliefern und entsprechende Erklärungen abgeben. Wird sein Objekt durch eine Maklerfirma verwaltet, so wird diese Steuer abrechnungstechnisch über die Maklerfirma abgewickelt. Mit einem besonderen Formular muss sich der Eigentümer der Steuernummer der Maklerfirma anschließen. Stellt die Steuerbehörde fest, dass die Steuern nicht abgerechnet wurden, so drohen hohe Bußgelder und Verzugszinsen. Diese können bis zu 10% des geschuldeten Betrages pro Monat ausmachen. Die Steuern sind geschuldet ungeachtet dessen wo die Miete bezahlt wird. Vermietet der Eigentümer direkt und kassiert die Miete in Europa, so ist trotzdem die Sales Tax in Florida abzuliefern.

Allgemeine Hinweise:

Das amerikanische Steuerrecht macht es dem Steuerpflichtigen zur Auflage, Einkünfte selbst zu deklarieren und zu wissen, welche Einkünfte wann zu versteuern sind. Es sind eine Vielzahl von Fristen, Einreichungs- und Zahlungsterminen zu beachten. Verspätete Einreichung, unterlassene Einreichung oder zu späte Bezahlung werden oftmals mit Verzugszinsen und drastischen Bußgeldern bestraft.

Bei zu später Einreichung der Steuererklärung kann es passieren, dass Kosten nicht mehr zum Abzug zugelassen werden. Termine zur Einreichung der Steuererklärung können verlängert werden. Dies entbindet jedoch nicht von der Pflicht, Teilzahlungen oder Vorauszahlung zu leisten. All diese Dinge übernimmt Ihr Steuerberater, den Ihnen AVAL OF AMERICA gerne vermittelt.

Mit all diesen Informationen möchten wir Ihnen einen nur kleinen Einblick geben in die komplexen Zusammenhänge und Notwendigkeiten in steuerlicher Hinsicht, welche es bei der Investition bzw. einer Reinvestition respektive im Falle des Wiederverkaufs Ihrer Ferienimmobilie zu beachten gilt.

Diese Informationen sollen dazu beitragen, eine allgemeine Übersicht über die Komplexität der steuerlichen Angelegenheiten zu geben, keinesfalls jedoch irgendeine Beratung darstellen, die ohnehin nur individuell von Steuerberatern/Rechtsanwälten gegeben werden kann und darf. Selbstverständlich vermittelt Ihnen AVAL OF AMERICA gerne die einschlägigen Fachleute.

Im Rahmen der von den USA abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen mit verschiedenen europäischen Ländern, so auch der Bundesrepublik Deutschland, findet ein Informationsaustausch statt. Die USA melden automatisch viele Informationen an ihre Vertragspartner.

Für die Qualifizierung eines Steuerpflichtigen als "ansässig oder nichtansässig" gelten zum Teil andere Regeln als bei den Einreisebestimmungen.

Wir wünschen Ihnen viele Steuervorteile und dürfen Ihnen schon heute zu Ihrer Ferienvilla in Florida – Cape Coral - gratulieren !